5.企业开发设计的改进。根据顾客满意度指数调查分析的结果，企业应有针对性的从房地产开发的源头即开发设计阶段进行改革。转变开发设计的思路，摒弃落后的、过时的或顾客不满意的开发设计理念，找准新的市场定位、采用新的开发设计方法和手段，不断满足顾客日新月异的需求，真正做到令顾客满意。只有这样才能把顾客满意调查的成果应用于实践，使CS战略真正落到实处。

　　以上给出了房地产企业开发设计运用CS的步骤，在具体实践中，单就顾客满意度调查与改进的工作(主要指第4、5步的工作)而言，其具体的过程及工作重点如图所示。

　　三、CS管理在开发设计中的具体应用

　　本文从房地产企业开发设计的市场定位、策略选择、技术创新三方面进行阐述。

　　1.应用CS管理的市场定位。现代社会崇尚个性的发展，消费者特别是21世纪70年代以后出生的新一代，往往把需要能否得到全面满足、个性能否得以发挥，作为衡量和选择商品的一个重要标准。具体到房地产市场，所有的顾客(购房者)都希望能使自己的需要得到最大限度的满足。对所有的顾客来说，购买房地产产品是一项数目巨大的投资，冲动型购房永远也不会成为楼市特征，只有当房产的综合素质能使顾客的欲望和需求得到最大满足时才会引发购买行为。因此，只有研究消费者的真正需求，分析购买动机和承受能力，进行准确的市场定位，据以进行设计和开发，才能确保房地产项目的最终成功。

　　房地产企业生产是为房地产消费者服务的，不同的消费者的购买和消费习惯不一样。企业确定要满足的顾客基本需求后，还应了解：在整个市场需求中，存在许多不同的组成部分，也就是存在许多更具体的需求。需求具有多样性，每一种需求又有多种形式，任何一个市场的顾客，都只能对最能满足其特殊需要的企业和产品感兴趣。例如：针对购买写字楼的顾客，房地产企业应该在提高办公效率、改善办公环境上有一定的针对性;而面对购买住宅的顾客，购房者的经济实力决定了其居住品质的要求。所以房地产企业必须辨别出购买企业产品的顾客，并根据某些方面的相似性将这些顾客进行分类，也就是进行市场定位。它的具体的实施程序：

　　第一，判断某特定房地产产品的市场(包括所有的现有顾客和潜在顾客);

　　第二，将市场按一定的特征和指标进行细分; 　　第三，判断不同的市场片之间有无明显的差别;

　　第四，评价各市场片在目前以及未来对企业的吸引力。

　　房地产企业有了市场细分的概念，能够根据自身的资源条件，选定目标市场，针对更具体、更集中的需求，采取各种可能的措施，有效的利用资源，提供顾客需要的产品和服务，使顾客的特定需求获得最大限度的满足。企业通过市场调查与市场细分，可以挖掘市场潜力，并通过房地产产品市场定位，也就是根据市场细分化中顾客需要的特征，使产品在市场上具有一定的地位与形象，选择出可供开发经营的房地产产品。

　　2.应用CS管理的策略选择

　　(1)以信息为导向的个性化设计。现代消费者的生活正向着个性化和多样化发展。一方面人们带着强烈的自我意识在日常生活的各个领域生活着，希望通过独特的产品消费来表现出自己独特的个性和品位;另一方面消费者行为也向着多样化发展，购买一种房地产产品实际上是购买一种生活或者说是购买一种生活方式。

　　对于个性化和多样化的消费，美国西北大学的舒兹教授指出：“企业不能在将所有注意力投于全体消费者，而要投注于消费者的差异上。”

　　随着现代生活节奏的加快，顾客越来越信赖能在短时间内提供理想服务的商家。传统的信息沟通方式已经被网络时代淹没，现代房地产企业必须充分利用网络环境。在这种网络环境下，那些能使其产品容易查找和评估的企业可以得到新一代消费者的认同。此时，距离也不再是问题，那些利用先进技术提供方便的购房环境和丰富产品的企业可以让足不出户的顾客感受到较高满意度。房地产企业可以借助网络的全时空性，通过时间价值和空间价值提高顾客的满意度。

　　(2)创造潜在需求的开发设计。消费者对产品并无一定的限度，需求是可以扩大的、创造的，关键在于产品设计能否满足消费者的增购需求、潜在需求。作为房地产企业，通过发现消费者潜在需求，提供相应的产品，是能够创造需求的。在市场调研的基础上，通过开拓新的目标市场和目标客户，改变原建筑物的功能，适应新的需求主体。例如现在大中城市，外来商业人口需要大量的短期商业建筑;外来打工人口需要大量的廉价的住宅;日益扩大的高校招生造

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