围绕居民对生产性和生活性房地产的合理、适度的消费需求，适应居民收入水平的消费层次结构，控制住房按揭规模、大力发展住房房地产消费信贷，增加房地产消费信贷资金量和降低消费信贷利率，提高居民住房购买力，实现住房从潜在需求向有效需求的转化，增大住宅在房地产需求结构中的比重。其中，特别应注重解决中低收入者的住房问题，而对于别墅、写字楼、商场以及工业厂房等需求则根据经济发展目标、现状，采用适度从紧的政策，把对其的需求纳入固定资产需求控制范围内。

　　②财政税收

　　利用财政措施、税收杠杆作用，调节房地产消费需求，推动房地产需求结构优化。例如，通过政府财政消费补贴、财政贴息、税收减免扩大居民对住宅房地产的需求，增加其在房地产需求结构中的比重。

　　③相关改革

　　进行相关经济体制改革，调动房地产消费需求。例如，深化住房制度改革，尽快全面实现住房补贴的货币化，同时提高公房租售比价，配合住房贷款、按揭，以增加市场对商品房的现实需求量，调节商品房在房地产需求结构中的比重。

　　需要指出的是，调节房地产商品社会总供给和总需求的平衡，重点应放在一个地区或城市内，放在住宅方面，同时要注意房地产商品的有效需求和潜在需求的区别，还要注意协调房地产业与整个国民经济特别是地区经济发展的适当比例，平衡发展。总之，我国现阶段房地产项目宏观调控政策应是控制一级土地市场的源头，以土地保护为基础，紧缩高档商场、写字楼等楼堂馆所项目，盘活和消化住宅存量，发展房地产金融和中介服务，培育物业管理服务体系，形成一个相互衔接和稳定协调的房地产项目规模和结构体系，确保房地产业健康、持续和稳定发展，更好地满足建设和生活需要。

　　(3)建立健全房地产项目风险分担体系和风险转让市场

　　房地产项目是一项多阶段、多主体参与的连续过程，参与主体包括开发商、政府、金融机构、保险机构、担保机构以及专业咨询、中介机构和消费者等，不同的行为主体在房地产开发过程中承担着不同的风险，当然也分享不同的风险收益，正是由于不同主体的加入也就形成了房地产项目风险的社会化分担体系，从而使房地产项目风险承担者数目增加，使风险能够通过各种渠道疏散到各单个主体，降低单一主体所承担的风险，同时形成优势互补，增强房地产项目的总体抗风险能力<159>.在房地产项目风险分担体系中，开发商是房地产项目风险的主要承担者，承担了其中大部分风险;政府承担的风险主要是社会效益风险损失和环境效益风险损失;金融机构、保险、担保机构作为房地产项目风险受让方承担开发商转移的诸如融资、保险与担保等方面的部分风险;专业咨询和中介机构承担着咨询和代理等方面的风险;消费者作为房地产商品的最终购买者和使用者，承担了因为购买的房地产商品达不到预期的功效，即房地产商品在技术性能、质量以及保值增值等方面不能很好地满足消费者要求的风险。良好的房地产项目风险分担体系是实现房地产项目风险管理的保障。相对于政府来说，由于其具有最强的风险承受能力，所以政府应通过项目补贴、税收优惠以及信贷扶持等适当的增加承担房地产项目风险的比例。

　　现代风险管理的一个基本策略是将风险转让给其它经济单位承担。在现代经济体系中，不同的经济主体具有不同的风险承担与管理能力，通过风险交易，风险承受能力低的主体可以实现将风险转让给风险承受能力高的主体，并按风险——收益机理让渡相应的风险收益给对方。在房地产项目过程中的许多风险都可以通过风险转让来消除或减少，例如房地产营销风险可以通过一定的合同转让给销售代理中介机构，其它诸如质量风险等也都可以通过保险等风险交易工具转让出去。我国目前房地产市场还处在发展阶段，而房地产风险市场更是尚未真正起步，风险交易工具极其匮乏，风险交易成本太大且不透明，房地产项目风险很少能实现转移出去，这无疑对房地产项目风险管理不利，阻碍了房地产业的发展。

　　(4)建立房地产项目风险约束机制

　　我国房地产业的发展已初步形成了项目主体多元化、项目审批多层次、融通资金多渠道的格局，但有些地方仍然存在项目规模失控、项目结构失衡和项目效益不佳的问题，究其原因就是没有建立房地产项目风险约束机制，即在房地产项目活动中，没有相应的制约关系以调节、控制房地产项目行为，主要包括项目主体风险约束机制、项目审批风险约束机制和融资风险约束机制。

　　①项目主体风险约束机制

　　我国房地产项目主体目前主要有政府、房地产开发公司和个人项目者，对于政府项目和国有房地产开发公司来说，政府主管部门拥有项目决策权和审批权，项目收益也基本上归政府所有，但政府作为投资主体却不能作为风险

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