论文摘要：房地产项目环境影响评价的问题是摆在我们面前的重要的课题，本文就房地产项目环境影响评价的问题分析及策略与同行进行沟通交流，旨在达到相互促进的目的。

　　现行的《环境影响评价技术导则》对房地产项目环境影响的评价缺乏客观性和准确性，其提出的建议缺乏针对性、可行性，与房地产实际不相符合，因此，我们必须加强房地产项目环境影响评价的问题分析及策略研究。

　　一、房地产项目环境影响评价的问题分析

　　从现行的《环境影响评价技术导则》来看，对房地产项目环境影响的评价，缺乏足够的客观性和准确性，其提出的建议所具备的针对性、可行性不强，与房地产实际情况不相符合，无法切实可行地指导实践。究其根本原因就是：对房地产项目的环境评价来说，现有的评价导则缺乏实际指导意义，如果盲目地按照导则执行，还容易引发一些实际问题。因此，很多专家、学者对房地产项目环评予以了格外关注，并对提出了一些具体的、切实可行的操作要求及方法。

　　二、房地产项目环境影响评价的策略研究

　　(一)规定评价开始的时间，规范房地产项目环评价工作

　　从现行《建设项目环境保护管理条例》来看，只对合适结束房地产项目环境影响评价的结束的时间进行了规定，而没有规定房地产项目环评的开始时间。因此，在进行实际操作的过程中，就会出现在两个截然不同的阶段进行评价，有时是在方案初步设计完成之后即进行环境评价，有时则在方案设计全部完成后才进行评价。由于这两个阶段项目具有不同的成熟性，每个阶段给环评人员可以提供的资料及资料的确定性等均不同，从而导致两个阶段的环评结论出现较大的差异，从而影响了评价结论的科学性、权威性和可信度。从方案设计来看，其评价的深度相对较浅，影响项目环境的因素还无法最终确定，譬如进行怎样的设备选型，选择数量的多少等，方案还有哪些地方需要改动等问题，均没有确定，可能会出现一些较大程度的改动，因此，在此情况下得到的环境评价结论缺乏足够的深度，其可靠性也会大打折扣。和方案设计比较而言，初设相对更具有全面性和细致性，出现改动的可能性比较小，其设计指标具有较高的确定性，如果在此时实施环评，得到结论与实际情况相符合，其可靠性和可信度都比较高。但时，一旦房地产项目没有通过环评，就非常容易使前期工作出现较大的浪费。因此，笔者建议相关主管部门，必须结合实际，科学制定出开展环评工作的起始时间。同时，应对必须具备的项目资料提出科学的要求，对其确定性进行严格地定位，确保评价与实际的一致性，环评结论应尽可能准确、真实、客观地反映实际情况，提高环评结论的可信度。

　　(二)对环境质量现状评价作用的新认识

　　对于项目所在地而言，其环境质量的现状如何，直接影响着环评的结果。这种评价工作主要依赖于评价资料，评价等级高，就要求评价的程度要深一些，其资料都必须是通过实测获得的。如果评价等级较低，其评价资料则主要为现有资料。对非污染型的房地产项目来说，如果直接套用《导则》，其工作等级是比较低的，一般是3级或比3级更低，因此，一般在实际工作中，都是认为没有必要实施监测，用现有资料进行评价就行了。这种结果主要是机械地套用《导则》的结果，与房地产项目的实际不限符合。

　　(三)施工期噪声影响预测方法

　　按照常规的思路，噪声预测就是利用《导则》推荐的衰减和叠加公式计算施工厂界和环境噪声，得到是否超标这样一种明确的结论。这种思路和方法适用于营运期，因为营运期设备的位置能在设计中明确。但对于施工设备的具体位置，很少有设计资料或相关人员能够告知，因此就无从知道设备与厂界和敏感点间的距离，试图按照《导则》的常规思路一定要得出预测点噪声的做法就行不通。这就导致目前这方面的工作结论含糊、不能自圆其说、说服力不强、可信度不高。《建筑厂界噪声限值》适合于已有施工场地的评价，不适合直接用于预测。因此，可以转换评价思路，改变评价方法，活用厂界噪声标准。叠加声源在满足厂界达标的最小距离的条件下可分布在施工厂界周边上任一点，假设两种情况进行预测：敏感点与叠加声源之间距离最小，所受影响最大的最不利情况和距离最大所受影响最小的最有利情况。提出的这种施工期噪声影响预测的思路和方法仍然存在不足，但其结论对施工设备的合理布局具有更实际的指导意义和更强的说服力。

　　三、结语

　　总而言之。由于现行的环境影响评价存在着不少的问题，对房地产项目的实际缺乏应有的实际指导作用，因此，我们必须高度重视房地产项目环境影响评价的问题分析

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